吴建代表：

　　您提出的《关于加强老旧小区改造后续管理的建议》的建议已收悉，现将办理情况答复如下：

　　首先感谢您对三元区城市管理工作的关心和支持。您建议中提及的存在问题和建议符合实际、针对性强，是一份很好的建议案，我们将在实际工作中加以参考采纳。老旧小区物业管理是一项涉及面广、群众性强的系统民生工程。如何加快健全老旧小区物业管理长效机制，破解老旧小区物业管理难问题已成为现代城市发展的一个课题。三元区由于历史原因，确实存在许多无物业管理的老旧小区，据统计三元区目前共有近400个住宅小区（楼栋），其中专业化物业公司管理的模式有125个，约占31%；业主委员会自治管理的模式有30个，约占7.5%；其他大多数均由社区居委会代管的老旧小区，约占62%。比例严重失衡，这已成为财政的重要负担，如何做好我区老旧小区的升级改造，我局将在今后的物业管理工作中配合相关部门做好如下工作：

　　一、加大宣传，为老旧小区实施专业物业管理营造良好舆论氛围。首先是强化价值消费意识，要充分发挥政府职能作用，多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，营造全社会关心、支持、参与物业管理的良好氛围。加强对物业有偿消费意识的宣传，改变居民传统的住房管理服务理念。通过强化示范带动，要推选一批信誉好、实力强、服务优的物业公司，通过一两个典型示范小区，让居民群众看得见、摸得着、实实在在享受到社区引入专业物业管理的好处，从而强化有偿服务的理念，让物业管理深入人心。

　　其次，要使物业收费价格构成合理化，明确在物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。明确价格定位后，如果业主期望获得额外服务，则需要签订另外的委托合同，以此让更多的居民认同物业有偿服务。应通过邀请业主参与重大事项决策、张贴公共事项处理意见等方式，引起业主对小区事务的关注，利用微信群等现代通讯工具，提高业主的参与率和知晓率。特别是在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳民意。使业主感悟到小区公共事务与个人利益之间的联系，让参与小区事务成为一种常态，从而提高业主对小区的归属感。

　　二、加大扶持力度，为老旧小区实施专业物业管理奠定坚实物质基础。老旧小区是我区城市化进展中的 一个特殊部落，政府要像扶持贫困村发展一样扶植老旧小区。一是完善老旧小区物业政策帮扶机制。一方面由市城管部门出台专门的老旧小区物业扶持意见。另一方面，另行制定老旧小区物业收费标准，建议在现有三明市物业收费办法的基础上，参考低收入家庭的物业收费标准来另行制定收费管理办法。此外，也可借鉴上海等地的做法，建立物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，该资金既可用于接手的物业公司的补贴，还能对老旧小区房屋实施保障型的综合整治。二是集中资金保证重要基础设施的维修。目前我区经过近几年老旧小区整治，整体面貌有所改善，但一些排污管道、管线、停车位等公共设施仍没有涉及，以后的维修资金缺口巨大。因此，建议建立专项补助资金，分步对老旧小区开放改封闭、道路管线、停车位等重大公共设施实施综合改造提升，为老旧小区可持续管理创造基础条件。　

　　三、以业委会为主体，推动老旧小区物业管理自我服务。要以业委会为平台，创新机制，整合资源，不断推进老旧小区自我管理自我服务。一是强化业委会建设。业委会是居民参与物业管理的平台、是小区业主大会的执行机构。鉴于老旧小区没有业委会或是业委会形同虚设的现状，因此要着力在业委会建设上下功夫，在老旧小区选举成立业委会或换届时，我们城管局和街道社区要细化选举过程，努力扩大选举知晓率和透明度，通过民主、公平、公开的程序选举产生业委会。二是充分发挥业委会在小区物业管理中的主导作用。在强化老旧小区业委会建设后，应积极发挥其作用。如在小区的服务机制中，应依据业主需求，做好服务内容选择、议定收费价格、订立服务合同等职责，为业主在“优质高价”或“粗放低价”的市场服务取向中做好判断和选择三是加强监管，提高物业服务的满意度。我们城市管理部门应细化、量化物业管理服务标准，联合属地街道开展督办检查，对发现的问题提出整改意见，督促整改。同时由城管局联合街道社区组织居民进行民主评议，组织专业人员进行专业评比，以促进物业管理水平的提高。四是进一步发挥社区监督协调职能。对于老旧小区业主委员会的产生，社区要积极宣传，有效引导，通过制定《业主管理规约》，引导业主自我管理。要加强对物业公司的监督协调，在各方支持下，通过联席会议、专题协商、联合执法等形式，及时受理群众投诉、帮助解决小区内的不规范行为，努力营造良好的生活居住环境。

　　四、推进小区党组织成立。

　　由区委组织部牵头，区物业主管部门、街道、社区（居委会）等单位配合，成立小区“兼合式”党组织。构建街道、社区（居委会）指导小区党组织，基层党组织引领小区业主委员会，民主监督委员会、物业服务机构等多方参与、共同治理的小区物业管理体系。形成党领导下的政府治理与社会调节、居民自治的良性互动格局。依法依规优先推选党组织工作小组成员担任业主委员会委员，提高业主委员会委员比例。鼓励小区党组织委员与业主委员会成员双向交叉任职。

　　五、成立业主委员会及选聘物业服务企业。

　　由小区所在的街道组织牵头，发挥社区（居委会）、小区党组织主导作用，在区城管局的业务指导下成立业主大会筹备组，并按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《福建省物业管理条例》的有关规定成立业主委员会。小区业主委员会成立后，在街道监督指导下开展工作，按照《三明市城市管理局关于选聘物业服务企业的实施意见》的有关规定选聘物业企业。

　　区政府分管领导：肖方杰                   

　　主办单位领导：李建闽                  

　　单位联系人：雷长蓝

　　联系电话：8092280

　　三明市三元区城市管理局

　　2024年4月22日