三元区东霞D地块棚户区改造项目（房改房） 房屋征收与补偿实施方案

(征求意见稿)

 
    根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第138号）、福建省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知（闽政办〔2011〕39 号）、《三明市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（明政文〔2011〕97号）、中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（闽建〔2012〕13号）、《三明市住房和城乡建设局关于鼓励市区棚户区改造房产被征收人选择货币补偿的指导意见（试行）》（明建综[2015]13号）及《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则（试行）》（明政办〔2017〕53号）等相关规章及文件规定，特制定三元区东霞D地块棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿实施方案（征收范围内涉及到集体土地上房屋征收的由国土部门另行公布房屋征收补偿方案）。
    一、征收项目及各方主体
    （一）房屋征收项目：三元区东霞D地块棚户区改造项目
    （二）房屋征收主体：三元区人民政府
    （三）房屋征收部门：三明市三元区住房和城乡规划建设局
    （四） 被 征 收 人：三元区东霞D地块改造范围内被征收房屋的产权人
    二、征收范围及征收补偿安置对象
    （一）征收范围：三元区东霞D地块内的永兴路3号、永兴路13号、富兴路25号、富兴路31号1、2、3、4幢所有房屋均列入征收范围（具体范围见规划用地红线图）。征收总建筑面积约12056㎡，住宅户数约103户、非住宅5户。
    （二）征收补偿安置对象：本项目征收范围内的被征收房屋所有权人（以下称被征收人），以被征收人的房屋所有权证作为征收补偿计户依据。
    三、征收补偿安置方式
    本项目征收范围内的合法房屋的征收补偿安置方式采取货币补偿或产权调换两种方式，被征收人可自由选择。但被征收房屋属于以下情况只做产权调换，不作货币补偿：
    （一）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；
    （二）被征收房屋产权有纠纷，权属不清或产权人下落不明的；
    （三）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外。
    四、征收补偿安置办法
    （一）私有住宅（不含自建房和违法建设）
    1．货币补偿：两种方式由被征收人自行选择，由被征收人自行解决安置用房。
    （1）协商方式
    ①旧房价值补偿：以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，加上被征收房屋权属证书记载的有效面积10%的公摊补偿后，以5260元/㎡计价进行货币补偿。
    ②室内装修补助:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，给予室内隔墙和卫生洁具120元/㎡的补助。
    ③其它设施项目补助：固定电话移机费一次性补助58元/户，宽带移户费一次性补助108元/户，有线电视移户费一次性补助380元/户，管道煤气移户费按实报销。
    ④柴火间补偿：柴火间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的，给予1000元/间补偿；有权属证书或有房屋行政主管部门出具购房发票的，凭购房原始发票退回本金并给予1000元/间补偿；购房原始发票遗失的，凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明，按500元/㎡给予补偿，补偿不足1000元/间的按1000元/间给予补偿。
    ⑤搬迁费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性45元/㎡计付。
    ⑥临时安置费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数13元/㎡/月计付，另给予300元/月/户物价补贴，给予发放36个月。
    ⑦签约搬迁奖励：在征收通告规定的协商期限内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房的，按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予600元/㎡奖励。
    ⑧整体搬迁奖励：在征收通告规定的协商期限内，该幢被征收人100%签订房屋征收补偿安置协议并在规定的期限内搬迁移交旧房的，按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予200元/㎡奖励。
    ⑨二次装修补偿：在被征收人签订征收补偿协议后，被征收人可依法选择评估方式或估价方式进行二次装修补偿。
    ⑩被征收人自签订货币补偿协议书之日起半年内在三明市区购房，免交不动产权属证书工本费，可凭征收补偿安置协议向税务部门申请办理等同旧房面积的契税免征手续。
   （2）评估方式
    以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定，按市场价格对被征收的房屋（含分摊的土地使用权面积）进行评估，评估结果作为货币补偿的依据。临时安置费、搬迁费、各项奖励等费用按照协商方式的有关条款执行。
    2、产权调换：以下两种方式由被征收人自行选择
    （1）协商方式
    ①安置总面积：以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，加上公摊补偿面积10%（最多不超过10㎡）在安置地块按套按面积拆一还一，新旧房屋不补差价。
    ②公摊补偿计算：在征收通告规定的协商期限内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房的住宅，按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予10%（最多不超过10㎡）公摊补偿。
    ③安置户型选择：以被征收房屋权属证书记载的面积加上公摊补偿面积为总安置面积基数，就近指定上靠安置标准房型安置，在征收通告规定的协商期限内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房的被征收人，待全部安置工作完成后，若有大户型富余，可按选房顺序号原则上仅可跨一次户型选房。
    ④超面积价格计算：超过应安置总面积基数至就近上靠户型面积0-15㎡（含15㎡）部分的，按优惠价2630元/㎡计价；因安置房户型面积设计原因，超过被征收房屋应安置总面积基数至就近上靠户型面积15㎡以上的，按旧房价值协商价5260元/㎡计价；跨户型选房的面积至超过上靠户型面积的，按安置房交付时的市场价格计价。
    ⑤楼层价格调节系数：在征收通告规定的协商期限签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房的，安置房十层（含十层）以上每增加一层递增10元/㎡计价，十层以下及顶层不补楼层差价。安置房架空层不计入层数。
    ⑥其它设施项目补助：固定电话移机费一次性补助58元/户，宽带移户费一次性补助108元/户，有线电视移户费一次性补助380元/户，管道煤气移户费按实报销。
    ⑦柴火间补偿：柴火间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的，给予1000元/间补偿；有权属证书或有房屋行政主管部门出具购房发票的，凭购房原始发票退回本金并给予1000元/间补偿；购房原始发票遗失的，凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明，按500元/㎡给予补偿，补偿不足1000元/间的按1000元/间给予补偿。
    ⑧搬迁费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性45元/㎡计付。
    ⑨临时安置费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数13元/㎡/月计付，另给予300元/月/户物价补贴。
    A：涉及期房安置的，临时安置期限暂定为36个月，从被征收人接到房屋征收部门通知搬迁并腾房之日起计算，至通知安置房回迁交付之月止，若提前回迁安置的，以实际临时安置时间计算（实际过渡时间不足1个月的按1个月计算），若超过36个月安置期限的，自逾期之日起，房屋征收部门每月按双倍临时安置费标准（不包括物价补贴）支付给自行临时安置的被征收人。安置房符合回迁条件，但被征收人以其他理由拒绝回迁的，征收部门不承担逾期责任并不再发放过渡费；领房之日起给予3个月的装修期，装修期间的临时安置费按正常标准发放。
    B：涉及现房安置的，自领取安置房后，给予6个月临时安置费(包含装修期)。
    ⑩签约搬迁奖励：在征收通告规定的协商期限内签订房屋征收补偿安置协议并按时搬迁移交旧房的，按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予600元/㎡奖励。在区人民政府作出补偿决定公告之日起尚未签订协议或未按房屋征收人通知期限内腾房交房的不予奖励。
    ⑪整体搬迁奖励：在征收通告规定的协商期限内，该幢被征收人100%签订房屋征收补偿安置协议并在规定的期限内搬迁移交旧房的，按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予200元/㎡奖励。
    ⑫二次装修补偿：在被征收人签订征收补偿协议后，被征收人可依法选择评估方式或估价方式进行二次装修补偿。
    （2）评估方式
    按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定进行新旧房屋价值评估，结清被征收房屋与被征收人所选定安置房价值的差价（不含装修补偿、搬迁费、临时安置费、各项奖励等费用）。
     （二）非住宅用房
    本项目征收范围内的合法非住宅用房的征收补偿安置方式采取货币补偿或产权调换两种方式，被征收人可自由选择。但商务办公用地、商住用地上的仓库只进行货币补偿。
     1、商业用房补偿安置
    （1）货币补偿：以下两种方式由被征收人自行选择，由被征收人自行解决安置用房。
    ①评估方式
    以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定，按市场价格对被征收的房屋（含分摊的土地使用权面积）进行评估，评估结果作为货币补偿的依据。
    ②协商方式
    a、营业性店面：以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数以10790元/㎡计价进行货币补偿；
    b、商住用地上的办公及仓库等用房：以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数以5180元/㎡计价进行货币补偿。
    c、临时安置费：一次性给予6个月的临时安置费，补助标准为：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，营业性店面按30元/㎡/月标准计算，办公室及仓库用房按13元/㎡/月标准计算。
    d、搬迁费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计算。
    e、其它设施项目补助：固定电话移机费一次性补助58元/户，宽带移户费一次性补助108元/户，有线电视移户费一次性补助380元/户。
    f、二次装修补偿：在被征收人签订征收补偿协议后，被征收人可依法选择评估方式或估价方式进行二次装修补偿。
    g、停产停业损失补偿原则上按《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》执行。停产停业损失补偿标准，根据经营者近3平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。如被征收人也无法提供年平均净利润的，根据临时安置费的双倍补助标准给予6个月补偿。征收前已停产停业的，不再给予停产停业损失补助。
    （2）产权调换：以下两种方式由被征收人自行选择。
    ①评估方式
    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定进行评估后，结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（不含装修补偿、搬迁费、临时安置费等费用）。
    ②协商方式
    a、安置面积：以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，在安置地块按面积拆一还一，新旧房屋不补差价进行安置，因结构原因超过原有产权面积的部分按市场价（本地块商业用房开盘时价值）计算，不足部分按评估给予货币补偿。
    b、安置房标准：安置房为框架结构，铝合金卷帘门，水、电一户一表，内墙及天棚采用混合砂浆抹面、白灰，地面为水泥砂浆面层。
    c、临时安置费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数，营业性店面按30元/㎡/月标准计算，办公室及仓库用房按13元/㎡/月标准计算。涉及期房安置的，临时安置期限暂定为36个月，从被征收人接到房屋征收部门通知搬迁并腾房之日起计算，至通知安置房回迁交付之月止，若提前回迁安置的，以实际临时安置时间计算（实际过渡时间不足1个月的按1个月计算），若超过36个月安置期限的，自逾期之日起，房屋征收部门每月按双倍临时安置费标准支付给被征收人。安置房符合回迁条件，但被征收人以其他理由拒绝回迁的，征收部门不承担逾期责任并不再发放过渡费；领房之日起给予3个月的装修期，装修期间的临时安置费按正常标准发放。涉及现房安置的，自领取安置房后，给予6个月临时安置费(包含装修期)。
    d、搬迁费：按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计算。
    e、其它设施项目补助：固定电话移机费一次性补助58元/户，宽带移户费一次性补助108元/户，有线电视移户费一次性补助380元/户。
    f、二次装修补偿：在被征收人签订征收补偿协议后，被征收人可依法选择评估方式或估价方式进行二次装修补偿。
    g、停产停业损失补偿原则上按《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》执行。停产停业损失补偿标准，根据经营者近3平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。如被征收人也无法提供年平均净利润的，根据临时安置费的双倍补助标准给予6个月补偿。征收前已停产停业的，不再给予停产停业损失补助。
    2、工业用地上企业补偿安置
    按国家、省、市有关规定执行。
    五、复建回迁安置房
    （一）根据“统一规划、统一设计、就近迁高、拆一还一”的原则予以安置。“统一规划、统一设计”是指根据建设需要统一规划用于产权调换的安置房，并根据规划设计统一确定安置户型。“就近迁高”是指被征收房屋原则上采取在本改造项目规划红线范围内就近迁高安置。“拆一还一”是指按被征收房屋安置面积实行等面积同等性质（性质以土地使用权登记为准）房屋产权调换，该房屋合法产权面积所对应的国有土地使用权面积增减不再单独核算补偿，新旧房屋不补差价。柴火间等附属用房一律实行货币补偿。
    （二）安置房建设在本改造项目规划红线范围内，安置房户型采取就近上靠安置房户型进行安置，原则上上靠面积不超15㎡（含15㎡）不低于8㎡，具体安置位置、楼幢、层数、户型详见该地块规划方案图，具体以规划部门批准通过的方案为准，安置房的面积最终以房产管理部门核定的产权登记面积为准。
    （三）安置房交房标准：安置房为电梯房、框架结构，室内装修为铝合金窗（或塑钢窗），阳台为铝合金（或塑钢）推拉门，进户门为防火安全门，室内为普通木门，水、电一户一表，煤气、闭路电视、宽带、电话管线接至户外，内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰，地面为水泥砂浆面层找平，厨卫做防水层，墙、顶普通抹灰，水泥砂浆找平，座便器安装。
    （四）如果安置房交房时是毛坯房的，则按被征收房屋权属证书记载的有效面积加上公摊补偿面积后给予120元/㎡的室内隔墙和卫生洁具补助。
    六、选房顺序与搬迁程序
    （一）选房顺序：原则实行征收通告协商期内先签订协议先选房的原则，若同一时间段内有多户签订协议，则以抽签形式产生选房顺序号（具体选房办法由房屋征收部门另行制定通知为准）。
    （二）被征收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内（或以房屋征收人通知的搬迁期限内）完成搬迁；未在约定的期限内搬迁的，取消公摊面积补偿和搬迁奖励。
    （三）被征收人移交旧房时，须结清水、电、煤气、电话、闭路等相关费用。被征收人将被征收房屋完整无损移交给房屋征收部门，经双方验收并办理移交手续。
    （四）根据征收安置工作需要，被征收房屋的产权证、土地证（原件）须一并移交给房屋征收部门，以便办理安置房的不动产权证书。
    （五）安置房按规划批准设计施工图进行施工。安置房竣工交付使用，被征收人须按规定办理差价款结算并缴清房款等相关费用，方能领取安置房。逾期未办理的，房屋征收部门有权收回并自行处理该安置房。
    （六）房屋征收部门应在完成全部安置工作后12个月内，提供安置房的产权登记申报材料，协助被征收人申办不动产登记证。被征收人取得与原被征收房屋性质一致的房地产权利，办理安置房不动产登记证的相关税费按国家有关规定各自缴纳。
    七、住房保障办法
    （一）征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房等条件的，被征收人可按照《三明市区廉租住房保障管理规定》、《三明市区经济适用住房管理规定》、《三明市区公共租赁住房建设管理办法》等规定，携带相关证明材料到居住地街道办事处申请，再由房屋征收部门汇总后报市住建局优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。
    （二）凡是被征收人经民政部门、残联认定为“五保户、低保户、孤寡老人和重度残疾人”的，给予每户2万元的困难补助，临时安置费、搬家费按标准提高20%发放。
    八、违章建筑、未经有关部门批准私自将非经营性用房改为经营性店面的按照《三明市区房屋拆迁管理办法》（明政文〔2009〕209号）执行。
    九、征收补偿争议处理办法
    （一）在征收实施过程中，征收当事人双方在征收通告规定的协商期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，由房屋征收部门报请区人民政府，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
    （二）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
    十、其它

    （一）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
    （二）本方案实行“六公开”制度：
    1、房屋产权面积和现场摸底调查核实面积公开；
    2、被征收户基本信息与拆迁安置相关信息公开；
    3、被征收户补偿安置结果公开；
    4、被征收户安置房选房号公开；
    5、征收补偿安置方案公开；
    6、安置房具体信息公开。以上信息按程序在社区宣传栏或补偿安置服务手册中公开。
    （三）本方案仅适用于三元区东霞D地块改造征收范围，不作为其它项目征收补偿依据。 
    （四）本方案由三明市三元区住房和城乡规划建设局负责解释。
    十一、《房屋征收补偿协议书》生效日期：房屋征收部门与被征收人双方签订房屋征收补偿协议之日起生效。
    十二、本实施方案未尽事宜，按国务院、省、市有关规定另行制定相关政策。