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省一建下洋片区棚户区E地块改造项目房屋征收与补偿实施方案

来源:三元区住建局     发布时间: 2018年10月11日    浏览量:{{ pvCount }}    【字体:  

省一建下洋片区棚户区E地块改造项目

房屋征收与补偿实施方案

 

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、〈福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法〉(省政府令第138号)、福建省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知(闽政办〔2011〕39 号)、中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》(闽建〔2012〕13号)、《三明市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》(明政文〔2011〕97号)、《三明市人民政府办公室关于印发三明国有土地上房屋征收补偿安置细则(试行)的通知》(明政办〔2017〕53号)等文件的规定,结合我区实际,特制定本项目房屋征收与补偿方案。

一、征收范围和征收补偿安置对象

1、征收范围:三明市新市中路190号;204号1幢、2幢、3幢;206幢;206号2幢、4幢、5幢(具体范围见省一建下洋片区棚户区E地块改造项目房屋征收范围红线图)。征收总建筑面积27174.51㎡,共360户。其中:私有住宅346户,公有住宅3户,建筑面积24317.71㎡;非住宅(商业店面)9户,其中:公有店面3户,私有店面6户,建筑面积2100.96㎡,办公1户,建筑面积约355.84㎡;其它用房1户,建筑面积约400㎡。

2、征收补偿安置对象:本项目征收范围内的被征收房屋所有权人(以下称被征收人),以被征收人的房屋所有权证作为征收补偿计户依据。

二、征收补偿安置方式

本项目征收范围内合法房屋的征收补偿安置方式:

住宅采取货币补偿和产权调换两种方式,被征收人可自由选择。但被征收房屋属于以下情况只做产权调换,不作货币补偿:

(1)被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的;

(2)被征收房屋产权有纠纷,权属不清或产权人下落不明的;

(3)被征收房屋设有抵押权的,抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

三、征收补偿安置办法

(一)私有住宅

1、货币补偿:被征收人可以选择评估或协商方式,由被征收人自行解决安置用房。

1)评估方式:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。

2)协商方式:①以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,按6200元/㎡协商价进行货币补偿,为鼓励协商方式,在协商价的基础上,另外给予10%的旧房公摊面积补偿费;②搬迁奖励:在公告规定的协商期限内,被征收人签订协议并按房屋征收人通知期限内腾房交房的,以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,给予600元/㎡搬迁奖励 (协商期限以房屋征收人通告为准);③隔墙及卫生洁具补助:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,给予120元/㎡的室内隔墙及卫生洁具补助;④临时安置补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积给予36个月的临安置费;标准为按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数13元/㎡/月计价,并给予300元/月/户物价补贴;⑤搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性45元/㎡计价;⑥被征收人如有以下项目:电话补助费一次性58元/户,宽带补助费一次性108元/户,有线电视补助费一次性380元/户,管道煤气移户费按实报销;⑦杂物间的补偿办法:对杂物间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的,给予1000元/间补偿;有权属证书或有房屋行政主管部门出具购房发票的,凭购房原始发票退还本金,并给予1000元/间补偿;购房原始发票遗失的,凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明,按500元/m2给予补偿。补偿不足1000元/间的按1000元/间予以补偿。⑧装修补偿:在被征收人签定征收补偿协议并腾空房屋后,委托评估机构进行评估,根据评估报告进行装修补偿;⑨被征收人自签订货币补偿协议书之日起半年内在三明市区购房,免交不动产权属证书工本费,可凭征收补偿安置协议书向税务部门申请办理等同旧房面积的契税免征手续。

2、产权调换:以下两种方式由被征收人自行选择

1)评估方式:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后,结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(不含装修补偿、搬迁奖励、搬迁补助费、临时安置补助费等费用)

2)协商方式:

以被征收房屋权属证书记载的有效面积为依据,按套按面积拆一返一,新旧房屋不补差价;

公摊补偿:在征收协商规定期限内签订协议并腾房交房的住宅给予公摊面积补偿,具体为:按被征收房屋权属证书记载面积的10%(最多不超过10㎡)给予公摊补偿;

③被征收房屋总有效面积:以被征收房屋权属证书记载的有效面积加上公摊补偿面积后为被征收房屋总有效面积;

3)安置地点:安置地点在本改造项目规划红线范围内,期房集中安置。

4)安置房基本情况、户型及就近上靠办法

①就地就近安置。安置地点在本改造项目规划红线范围内E1、E2楼及省一建ABC地块A1、A2楼安置房房源。

②安置房户型以被征收房屋权属证书记载的有效面积为依据,采取就近指定上靠安置房户型进行安置。旧房产权面积56.39~58.83户型上靠安置房80户型;旧房产权面积61.93~68.71户型上靠安置房90户型;旧房产权面积70.53~84.8户型上靠安置房100-105户型;旧房产权面积92.83~93.72户型上靠安置房120户型;旧房产权面积114.43~115.32户型上靠安置房135户型(安置E2楼)。安置房的面积最终以房产管理部门核定的产权登记面积为准;

③超面积价格:超过被征收房屋总有效面积基数至就近上靠户型面积0-15(含15部分的,按优惠价3300元/计价;超过被征收房屋总有效面积基数至就近上靠户型面积15以上的,按6580/计价;跨上靠户型选房的按交房时该幢该套商品房市场价格购买超出上靠户型的面积。

④安置房交房标准:为电梯房、框架结构,窗采用铝合金窗或塑钢窗,阳台为铝合金推拉门,进户门为钢质防盗门,室内门为普通镶板门,水、电为一户一表,煤气、闭路电视、宽带、电话管线入户,内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层,厨卫做防水层,墙、顶中级抹灰,地面水泥砂浆抹面,安装座便器。

5)搬迁奖励办法:选择产权调换的被征收人在公告规定的协商期限内签订协议并按房屋征收人通知期限内腾房交房的,按被征收房屋总有效面积基数给予600元/搬迁奖励(协商期限以房屋征收通告为准)

6)其他补助(偿)办法

搬迁补助费:按被征收房屋总有效面积基数一次性45元/计价;

②被征收人如有以下项目:电话补助费一次性58元/户,宽带补助费一次性108元/户,有线电视补助费一次性380元,管道煤气移户费按实报销;

③装修补偿:在被征收人签定征收补偿协议并腾空房屋后,委托评估机构进行评估,根据评估报告进行装修补偿。

7)杂物间:对杂物间一律采用货币补偿方式。无权属证书或属于单位产权的,给予1000元/间补偿;有权属证书或有房屋行政主管部门出具购房发票的,凭购房原始发票退还本金,并给予1000元/间补偿;购房原始发票遗失的,凭权属证书或房屋行政主管部门出具的有效证明,按500元/m2给予补偿。补偿不足1000元/间的按1000元/间予以补偿。

8)过渡方式及临时安置补助费:

①自行过渡:过渡期暂定36个月;因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的,自逾期之日起,对自行临时安置的被征收人双倍发放临时安置补助费;

②临时安置补助费:按被征收房屋的总有效面积基数13元/㎡/月计价,并给予每户300元/月物价补贴。发放期限以被征收人的实际过渡时间为准(即从被征收人签订协议并移交旧房之日起至安置房交付之日止,按实结算)。安置房的回迁以征收部门书面通知被征收人为准,但被征收人以其他理由拒绝回迁的,征收部门不承担逾期责任并不再发放过渡费;

③选择产权调换的交房后给予3个月装修期临时安置补助。

9)安置房楼层调节系数:

以安置房总层数(不含架空层)的三分之一层为均价,均价层(三分之一层)以上每增加一层应递增10元/㎡;均价层(三分之一层)以下,可以不补楼层差价。安置房顶层(顶层为复式楼的除外)价格调节系数可参照均价层执行,可以不补楼层差价。

3、整体搬迁奖励:

不论选择货币补偿或产权调换,在公告规定协商期内,该幢被征收人100%签订房屋征收补偿安置协议并在规定的期限内搬迁移交旧房的,每套按旧房权属证书记载的有效面积给予整体交房奖励200元/㎡。

4、困难补助:

不论选择货币补偿或产权调换,凡是被征收人经民政部门、残联认定为“五保户、低保户、孤寡老人和重度残疾人”的,给予每户2万元的困难补助,临时安置费、搬家费按标准提高20%发放。

(二)公有住宅:按《三明市人民政府办公室关于印发三明国有土地上房屋征收补偿安置细则(试行)的通知》(明政办〔2017〕53号)执行。

(三)非住宅

商业店面

本项目征收范围内合法商业店面的征收补偿安置方式采取产权调换或货币补偿两种方式,被征收人可自由选择。

1、货币补偿:以下两种方式由被征收人自行选择,由被征收人自行解决安置用房。

①评估方式:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。

协商方式:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数以15000元/㎡计价进行货币补偿。

③搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计价;

④选择协商方式的临时安置补助费:一次性给予6个月的临时安置补助费,补助标准为:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,按45元/㎡/月标准计算。

2、产权调换:以下两种方式由被征收人自行选择。

评估方式:a、以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数进行安置;b、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后,结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(不含装修补偿、搬迁补助费、临时安置补助费等费用)。

②协商方式:a、以被征收房屋权属证书记载的有效面积为依据,按面积拆一返一,新旧房屋不补差价;b、超面积价格:超过被征收房屋权属证书记载的有效面积基数的部分,按交房时市场价购买。

3、选择产权调换的安置房基本情况

①本项目实行就地期房安置,安置地点在本改造项目规划红线范围内。

②安置房为框架结构,铝合金卷帘门,水、电一户一表,内墙及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层。

4、搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计价。

5、停产停业损失补偿标准:根据经营者近3年平均净利润确定,不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定,税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

如被征收人无法提供年平均净利润的,停业停产损失按临时安置补助费的双倍给予6个月的补偿。征收前已停产停业的,不再给予补助。

6、其他补助

①被征收人如有以下项目:电话补助费一次性58元/户,宽带补助费一次性108元/户,有线电视补助费一次性380元,管道煤气移户费按实报销。

②装修补偿:在被征收人签定征收补偿协议并腾空房屋后,委托评估机构进行评估,根据评估报告进行装修补偿。

7、选择产权调换的过渡方式及临时安置补助费:

自行过渡,过渡期暂定36个月;因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的,自逾期之日起,对自行临时安置的被征收人双倍发放临时安置补助费;

②临时安置补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积基数,按45元//月计算。发放期限以被征收人的实际过渡时间为准即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止,按实结算。安置房的回迁以征收部门书面通知被征收人为准,但被征收人以其他理由拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

办公用房

本项目征收范围内办公用房的征收补偿安置方式采取产权调换或货币补偿两种方式,被征收人可自由选择。

1、货币补偿:以下两种方式由被征收人自行选择,由被征收人自行解决安置用房。

①评估方式:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。

协商方式:以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数以6600元/㎡计价进行货币补偿。

③搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计价;

④选择协商方式的临时安置补助费:一次性给予6个月的临时安置补助费,补助标准为:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数,按13元/㎡/月标准计算。

2、产权调换:以下两种方式由被征收人自行选择。

评估方式:a、以被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数进行安置;b、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定进行评估后,结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(不含装修补偿、搬迁补助费、临时安置补助费等费用)。

②协商方式:a、以被征收房屋权属证书记载的有效面积为依据,按面积拆一返一,新旧房屋不补差价;b、超面积价格:超过被征收房屋权属证书记载的有效面积部分,按交房时市场价购买。

3、选择产权调换的安置房基本情况

①本项目实行就地期房安置,安置地点在本改造项目规划红线范围内。

②安置房为框架结构,水、电一户一表,内墙及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层。

4、搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积为基数一次性60元/㎡计价。

5、停产停业损失补偿标准:根据经营者近3年平均净利润确定,不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定,税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

如被征收人无法提供年平均净利润的,停业停产损失按临时安置补助费的双倍给予6个月的补偿。征收前已停产停业的,不再给予补助。

6、其他补助

①被征收人如有以下项目:电话补助费一次性58元/户,宽带补助费一次性108元/户,有线电视补助费一次性380元,管道煤气移户费按实报销。

②装修补偿:在被征收人签定征收补偿协议并腾空房屋后,委托评估机构进行评估,根据评估报告进行装修补偿。

7、选择产权调换的过渡方式及临时安置补助费:

自行过渡,过渡期暂定36个月;因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的,自逾期之日起,对自行临时安置的被征收人双倍发放临时安置补助费;

②临时安置补助费:按被征收房屋权属证书记载的有效面积基数,按13元//月计算。发放期限以被征收人的实际过渡时间为准即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止,按实结算。安置房的回迁以征收部门书面通知被征收人为准,但被征收人以其他理由拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

其它用房

本项目征收范围内其它用房的征收补偿安置方式只采取货币补偿方式。根据评估公司出具的评估报告给予补偿。

(四)征迁红线范围内无产权房屋的征收补偿,按《三明市国有土地上房屋征收补偿安置细则(试行)[明政办(2017)53号》执行。

四、根据《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则(试行)》(明政办〔201753)第十九条规定:安置房开发建设单位应当在取得土地使用权之日起36 个月内完成工程建设并交房,逾期交房的,逾期期间的临时安置费由开发建设单位支付;未及时开工建设并影响市区房屋征收和土地收储工作的,造成的经济和社会损失由开发建设单位承担。

五、房屋选房顺序与搬迁程序

1、选房顺序:原则实行协商期内先签协议先选房的原则,若同一时间段内有多户签订协议,则以抽签形式产生顺序号(具体以房屋征收部门另行通知为准)。

2、被征收人应当在房屋征收部门书面通知的搬迁期限内完成搬迁;未在规定日期内搬迁的,取消奖励(房屋征收部门应当至少提前一个月通知被征收人)。旧房经双方验收并办理移交手续,被征收人将被征收房屋完整移交给房屋征收人。房屋征收部门未通知搬迁,被征收人自行搬迁的,不计发临时安置补助费,所有相关补偿费用待通知搬迁之日起开始计发。

被征收人在旧房移交时须结清水、电、煤气、电话、闭路等相关费用并将产权证、土地证(原件)一并移交给房屋征收部门。

3、安置房按规划批准设计施工图进行施工。安置房竣工验收交付使用,被征收人须按规定办理差价款结算并缴清房款等相关费用,方能领取安置房。逾期未办理的,房屋征收部门有权收回并自行处理该安置房。

4、房屋征收部门应在完成全部安置工作后12个月内,提供安置房的产权登记申报材料,协助被征收人申办产权证。被征收人取得与原被征收房屋性质一致的房地产权利,办理安置不动产权登记证的相关税费按国家有关规定各自缴纳。

5、本方案实行“六公开”制度:(1)房屋产权面积和现场摸底调查核实面积公开;(2)被征收户基本信息与征迁安置相关信息公开;(3)被征收户补偿安置结果公开;(4)被征收户安置房选房号公开;(5)征收补偿安置方案公开;(6)安置房具体信息公开。以上信息按程序在社区宣传栏或补偿安置服务手册中公开。

六、《房屋征收补偿安置协议书》生效日期:实行末户生效制,以最后一户签约时间作为所有住户签约生效时间或根据征迁实际情况以幢为单位进行生效   

七、本实施方案未尽事宜,按国务院、省、市有关规定另行制定相关政策。

 

  

三明市三元区人民政府

                                                                                         2018年1010

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