申请人：三明XX物业服务有限公司。

法定代表人：谢X波，执行董事。

委托代理人：廖律师。

被申请人：三明市三元区城市管理局，住所地：三元区玫瑰新村48幢。

法定代表人：李建闽，职务：局长。

申请人不服被申请人作出的《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》，于2024年1月4日向本机关提起行政复议申请，本机关依法予以受理。2024年1月22日，申请人增加要求撤销《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》的行政复议请求。现已审理终结。

申请人请求：1.撤销《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》；2.《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》。

申请人称：一、被申请人认定2022年6月22日至7月1日君御豪庭小区召开业主大会通过反对续聘物业服务决定的主要事实不清、证据不足。

(一)2023年3月31日，君御豪庭业主委员会未与申请人协商，也未经申请人核实相关情况，向申请人发出《关于终止<海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同>的通知》，以君御豪庭小区2022年6月22日-7月1日召开小区业大会投票表决率达81.2%反对续聘申请人为小区提供物业服务，以及之后召开的业主大会选聘新的物业服务企业等理由，单方面通知申请人于2023年3月31日24时终止前期物业服务合同。申请人对君御豪庭小区2022年6月22日-7月1日召开小区业大会表决率结果有异议，已于2023年10月18日向三元区人民法院提起诉讼，请求确认三元区君御豪庭小区业主委员会2023年3月31日向申请人作出的《关于终止<海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同>的通知》不产生解除合同的效力。鉴于申请人在业主大会召开期间不能参与、触及和查验业主大会选票及结果的真实性，申请人同时提交《责令提交证据申请书》，提请三元区人民法院责令君御豪庭业主委员会提交“业主参与两次业主大会的全部书面表决票和微信表决票原件”等书证，无正当理由拒不提交的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条的规定，人民法院可以认定申请人所主张的两次业主大会选票造假等情况为真实。目前，该案仍在审理过程中，但君御豪庭业主委员会至今未提交相关书证，不但没能证明两次业主大会召开程序和内容的真实性和合法性，依法还应认定业主大会选票结果造假等事实。被申请人未待人民法院正在审理的事实作出生效判决，又无其他证据证明该次业主大会合法有效的情况下，仅依君御豪庭业主委员会2022年7月21日公示的表决票统计结果认定君御豪庭小区决定不再续聘申请人为物业服务企业的基本事实不清。

(二)通过三元区人民法院对案件的审理，申请人虽未直接查验选票，但从君御豪庭业主委员会已提交的证据中发现2022年6月22日至7月1日君御豪庭小区业主大会存在大量明显不法性问题，简单列出以下几项。

1.君御豪庭业主委员会2022年6月6日公告的会议形式仅有“集体讨论/书面征求意见”一种，并未公告以外之外如微信投票的方式。业主大会表决票送达、填写、投票和计票规则中也未设置微信投票方式。但君御豪庭业主委员会客观上采用书面和微信投票方式召开业主大会，微信投票方式属于未提前十五日公告的事项，相关投票不具有法律效力。

2.业主大会表决票说明第3点明确，用铅笔填写或涂改的为废票，而规则却认定为弃权票，存在计票规则不明确。

3.君御豪庭业主委员会公告的业主大会开箱计票时间、地点与实际不符，未做到议事规则第十二条的规定。公告开箱计票时间是2022年7月2日上午9时，地点为君御豪庭小区39幢106室，但实际计票时间2022年7月2日上午9时50余分，并擅自变更开票计票地点在三元区新市南路206号山水御园14幢1层即山水社区居委会。

4.廖X清、梁X清、戴X来等唱票、计票、监票人员长期(包括在业主大会召开和计票期间)拖欠物业服务费用，与申请人具有重大利害关系，计票结果的公平性、客观性不能保证。

二、被申请人严重违反正当程序基本原则，损害申请人合法权益。

行政机关作出行政行为应当遵守法定程序，此处的“法定”不仅包括法律、法规、规章和其他规范性文件的明文规定，还应当包括一般行政法原则所确定的程序。正当程序即是行政法的基本原则，其要义之一在于，行政机关作出任何对行政相对人或利害关系人不利的行政行为，都必须说明理由，并听取行政相对人或利害关系人的意见，以确保全面掌握案件事实，准确适用法律。另外，在行政法律关系当中，作为相对人的公民、法人或者其他组织所面对的是组织严密和拥有广泛行政权的行政机关。为了保护相对人的合法权益，平衡行政机关和相对人的关系，法律赋予公民、法人或者其他组织参与权、平等权、受益权、知情权、救济权等权利。行政机关在作出行政行为时必须遵守正当程序的要求。所谓正当程序，即在作出影响相对人权益的行政行为时应事先通知相对人，向相对人说明行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供救济途径等。

被申请人作为行政机关，自2023年10月13日作出的《关于君御豪庭小区有关工作事项的告知函》起，无视申请人陈述、申辩等基本权利，践踏法定正当程序，多次肆意向申请人作出包括文书在内的行政行为，严重背离合法行政、程序正当基本原则，损害相对人合法权益。

三、被申请人作出的行政行为适用依据不合法。

《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。《福建省物业管理条例》第三十四条第二款规定，前期物业服务合同期满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定的，物业服务企业继续提供服务的，前期物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。申请人与房地产开发企业签订的前期物业服务合同约定的期限虽已到期，但君御豪庭小区业主大会关于续聘物业服务人的决定是否合法、有效尚无定论，前期物业服务合同依法继续有效。被申请人急不可耐向申请人发出责令整改通知书，属适用依据不合法和滥用职权。

申请人提起行政复议申请时向本机关提供下列证据及材料的复印件：1.《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》；2.前期物业服务合同；3.受理案件通知书；4.民事起诉状；5.责令提交证据申请书；6.关于终止《海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同》的通知；7.《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》；8.营业执照；9.法定代表人身份证明；10.身份证（谢X波）；11.委托代理材料；12.（2023）闽0403民初4819号民事判决书。

被申请人称：一、被申请人对认定事实清楚、证据充分。三明XX物业服务有限公司与海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司于2017年6月3日签订的前期物业服务合同已于 2023年12月30日合同期满,且君御豪庭小区于2022年6月22日至7月1日召开业主大会通过了反对续聘三明XX物业服务有限公司服务的决定。合同期满后，被申请人多次告知申请人与君御豪庭小区业主委员会办理交接手续并退出物业服务区域，申请人拒不办理。

二、被申请人适用法律适当。被申请人根据《福建省物业管理条例》第八十条:物业服务合同终止，原物业服务企业拒不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，并处一万元以上三万元以下罚款;第八十三条第二款:原物业服务企业拒不退出该物业服务区域的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并予以通报，两年内不得承接新的物业服务项目。被申请人与2024年1月2日向申请人下发了《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》，责令通知申请人与君御豪庭小区业主委员会移交物业服务用房、相关设施、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，配合做好交接工作。

被申请人为证明其作出的具体行政行为认定事实清楚，程序合法、适用依据正确，在答复期限内向本机关提交下列证据材料及依据的复印件：1.海翼瑞都君御豪庭前期物业服务合同；2.三元区君御豪庭小区业主大会表决票统计结果公示。

经审理查明，1.《海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同》约定服务期限自2017年6月1日至2023年12月30日止。

2.2023年3月31日，君御豪庭业委会向XX物业公司发出《关于终止<海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同>的通知》。

3.2024年1月2日，被申请人作出《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》（元城管局〔2024〕2号），于2024年1月18日作出《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》。

4.2024年1月12日，三元区人民法院作出民事判决书，判决驳回申请人请求确认君御豪庭业委会于2023年3月31日向XX物业公司发出的《关于终止<海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同>的通知》不产生解除合同效力的诉讼请求。

本机关认为，根据《福建省物业管理条例》第四十条第一款：“物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者自合同终止之日起三十日内退出该物业服务区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业服务用房、相关设施、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，配合做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”第八十条：“违反本条例第四十条规定，物业服务合同终止，原物业服务企业拒不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正……。”因君御豪庭业委会已于2024年3月31日向XX物业公司发出《关于终止<海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同>的通知》物业服务合同，且《海翼瑞都·君御豪庭前期物业服务合同》约定管理服务期限自2017年6月1日至2023年12月30日止，申请人至今未退出物业服务区域、移交有关资料，被申请人根据上述规定，责令其限期改正，符合法律规定，并无不当。

综上所述，被申请人作出的《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》、《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，故对申请人的复议请求，本机关不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出的《关于XX物业服务有限公司责令整改通知书》、《关于再次责令三明XX物业服务有限公司限期整改的通知书》。

申请人如不服本决定，可在接到行政复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

                                                                                              三元区人民政府  

                                                                                                2024年3月1日