三元区区属单位经营性资产管理暂行办法

第一章  总  则

    第一条  为进一步规范三元区区属单位（以下简称区属单位）经营性资产的经营管理，确保国有资产保值、增值，根据《三明市市直行政事业单位资产管理暂行办法》（明政办〔2011〕87号）及其他法律法规的有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法除开发区外适用于区属单位（含各乡镇、街道、区直各部门、国有企业）所有的经营性资产对外租赁、承包、处置等行为。

第三条  区属单位资产管理部门对资产的租赁、承包、处置，应遵循“公开、公平、公正”的原则，经区属单位班子会审核后，原则上委托三明市公共资源交易中心(以下简称交易中心)采用拍卖 (租)、招投标、密封式报价等方式进行公开交易。

第二章  租赁管理

第一节  公开招租程序

    第四条  租赁期满前两个月，区属单位资产管理部门将拟公开招租事宜以书面形式通知原承租人，按时结清租金、承包费、水、电、气、物业费等费用。办妥招租前相关事宜后，委托交易中心公开招租。

    第五条  鼓励经营性资产通过合法程序优先租赁给规模化、专业化、规范化的行业经营使用，若有明确的城市区域（经济）发展规划的可设定统一的经营范围，以便于形成特色的专业市场，做强做大市区经济。

    一般对外租赁的资产原则上不设定限制条件，但对部分位于居民区、办公区确需设定限制条件的租赁资产，可根据实际情况设定限制经营范围。   

    限制经营范围包括：高污染、噪声大、气味浓，严重影响周边环境和他人正常工作、生活、学习秩序的小炒(吃)店、食品加工店、歌舞厅、麻将馆、冷作加工、汽车货运、机械维修等经营项目，即“不扰民项目”。

第六条  经营性资产公开招租的起租价，由区属单位资产管理部门委托有资质的评估中介机构进行评估或参照同地段资产租金情况和前一次租赁价格为基础进行设定。

第七条  承租人不得将所承租资产用于非法经营活动，否则资产管理部门有权单方面解除租赁合同收回房产，不再租赁。

第八条  公开招租方式及程序

（一）公开招租

1．由交易中心按照市场原则，定期或不定期通过公开招标或采取抽签等方式选择拍租中介机构实施拍租活动。

2．在举行公开招租会15天之前，拍租中介机构应将公开拍租的相关信息，在三明公开发行的报纸、三明市公共资源交易网、三明市区政府网等媒介上公布，并同时告知原承租人。

3．招租公告应载明资产的坐落、建筑面积、出租期限、竞拍起租价、竞拍保证金以及报名的时间、地点、条件、招租会的时间、地点等内容。

4．招租报名事宜委托交易中心统一受理，拍租中介机构应积极协助交易中心做好报名工作，并做好报名资料的保密工作。

5．委托交易中心在受理竞租报名时收取不少于月起租价3倍以上(含3倍)的竞租保证金，并在拍租活动结束次日起5个工作日内全额退还未竟得人的竞租保证金。

    6．公开拍租活动一般由拍租中介机构组织、注册拍卖师主持，在拍租公告指定的时间和地点，由参拍者公开举牌报价竞租。

    7．拍租中介机构应在交易中心指定的地点实施拍租活动，拍租活动结束后，应现场与竞得人签订成交确认书，并以书面形式通知竞得人在拍租活动结束之日起10日内到区属单位资产管理部门办理租赁合同的签约手续。

正常情况下，在规定时间内竞得人未及时签约的，视为主动放弃承租资格，按违约处理，交纳的竞租保证金不予退还，并取消其一年参与竞拍的资格。该拍租标的重新拍租或按其竞得条件由其他意向人协议租赁。

8．区属单位资产管理部门应根据经交易中心确认的《拍租成交确认书》办理租赁合同的签约手续，并向竞得人收取不少于3个月租金的履约保证金。

    9．拍租中介机构应在受理竞租报名前3日将《拍租须知》和《拍租规则》等拍前资料报交易中心审核，拍租活动结束后5日内将拍租资料报区属单位资产管理部门。    

    (二)密封式报价  

1．各招租标的均设保留价。保留价由区属单位、交易中心与监督人员临时共同设定并密封，在报价单收齐后开启公布，报价高于保留价的为有效报价。    

    2．竞价者在公告指定的时间和地点集中密封式手写报价，最高有效报价者即为承租人。但若原承租人同等条件下行使优先权的，则原承租人为该标的承租人。

    3．若最高有效报价相同，则进行下一轮密封式报价，直至产生最高有效报价者时止。  

4．密封式报价活动委托交易中心负责组织，区属单位资产管理部门参与，区属单位纪检监察部门进行全程监督。

第九条  根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，因竞得人违约或竞租人违反竞租的相关规定，造成拍租标的再行拍租的，若拍租价格低于原拍租价格，除没收竞租保证金外，竞得人还应承担由此造成的经济赔偿责任。

第二节  不宜公开招租经营性资产管理

    第十条  符合以下条件的资产，经批准可暂不进行公开招租（简称“不宜公开招租资产”)：

    (一)符合明政办〔2010〕56号、明政文〔2009〕14号文件规定租赁的公房。

    (二)所从事或经营的项目属于国有社会公益事业或非盈利为目的的社区综合服务机构，如街道办、居委会、公安值勤点、邮政网点、社区医疗门诊点等。

(三)为促进市区第三产业和总部经济的发展，同时具备以下条件，并从事第三产业的经济实体所租赁的资产：

1．企业法人注册地在三明市区；

2．注册资本在50万元以上；

3．企业在三明市区年纳税额20万元以上（不含缴纳个人所得税）；

4．按时缴纳租金，自觉履行合同。

（四）区直行政事业单位租用的办公场所，作为公益项目的拆迁安置房，因公益项目建设需要进行置换的房屋，拟城市建设规划改造的房屋。

（五）其他特殊情形的资产

第十一条  不宜公开招租资产的租期为不超过三年，租金标准按以下原则确定：

（一）符合条件租赁公房的，按政府规定的公房租金标准收取租金。

（二）用于其他盈利性经济实体资产，按照评估机构市场评估租金标准或市场价收取；用于国有非营利性资产或微利性社会公益事业的经营性资产按照评估机构市场评估租金标准或市场价的80%收取。

（三）其他特殊情形的资产，由区属单位根据具体情况设定并报送区政府批准。

上述评估租金由区属单位资产管理部门委托有资质的中介评估机构进行评估或进行市场询价确定。

第三节  未成功租赁经营性资产的管理

    第十二条  未成功租赁的资产原则上应继续报送交易中心公开招租。但在重新组织公开招租期间，如有意向承租人愿以前次起租价下浮不超过5％承租的，则可采用协议租赁方式，签订不超过3年的租赁合同。

    第十三条  因起租价较高而未成功租赁的资产，区属单位资产管理部门应重新核定起租价。重新核定的起租价较前次起租价下降幅度超过5%的，不得采用协议租赁方式对外租赁。

第十四条  因资产破旧而未成功租赁的资产，区属单位资产管理部门应对该资产进行必要的修缮后再予招租。

第四节  承租优先权的行使

第十五条  区属单位资产管理部门应对原承租人是否享有承租优先权进行审核，并规范承租人行使承租优先权。

第十六条  为保证国有资产租赁市场的正常有序发展，防止恶意竞争、恶意抬高租赁价格等行为，在公开招租过程中，根据起租价与加价幅度，采取最高限价措施保护原承租人的租赁优先权。

当报价达到起租价的150％时，若原承租人接受，则应终止该标的招租活动，由原承租人以起租价的150％的价格优先承租；若原承租人放弃的，则继续该标的招租活动。

第五节  经营性资产租赁合同管理

第十七条  国有经营性资产租赁合同的文本统一由区属单位资产管理部门提供。合同条款应包含治安、安全责任等方面的内容，以及履约保证金条款（额度不低于3个月租金）。

第十八条  资产的租赁期限应根据资产性质和经营行业的不同进行合理确定：    

    (一)店铺及用于居住的资产，租赁期限一般为3年；

    (二)写字楼和用于兴办各类娱乐场所、酒楼、大型商场、宾馆等需要高档装修装饰的场所，以及起租价20万元（年租金）以上的资产，租赁期限一般为5年。

第十九条  经过交易中心公开招租的资产，允许续租一次，续租期为两年；租用楼堂馆所等较大场所兴办宾馆或经营其他三产服务业且年租金在20万元以上的：允许再续租一次，续租期仍为两年。承租人必须在原租赁合同期满前2个月，提出书面续租申请，由区属单位资产管理部门审核通过后，续租期间租金按以下公式计算确定：   

续租合同年租金=原合同年租金×[1+原租赁合同租期(年)×7%，逾期未提出书面续租申请的，视为放弃续租权，该资产重新公开招租。

第三章  经营性资产处置管理

    第二十条  国有经营性资产处置是指区属单位对所管理的国有经营性资产进行产权转移及核销的行为。包括各类国有经营性资产的无偿调拨(无偿划拨、转让)、有偿转让(出让、出售)、置换、报损、报废、对外捐赠等。

    第二十一条  对超标配置、低效运转或长期闲置的国有资产，区属单位报请区政府审核批准后进行处置。处置的国有资产范围包括：

(一)闲置资产；

(二)因技术原因并经过科学论证，确需报废、淘汰的资产；

（三)因隶属关系改变等原因发生产权或者使用权转移的资产；

(四)盘亏、呆账及非正常损失的资产；

(五)已超过使用年限无法正常使用的资产；

(六)低效运转和超标准购置的资产；

(七)依照国家有关规定需要进行资产处置的其他情形。

第二十二条  区属单位处置国有资产应严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。

第二十三条  国有经营性资产处置的程序：

    资产处置应当报区政府审批通过后，遵循公开、公正、公平的原则。资产的出售、出让与置换应当按照规定的程序，进入交易中心，采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

    (一)资产出售：经批准同意出售的资产应通过资产评估，由区属单位资产管理部门选择并委托当地有资质的、并经区财政部门备案认可的评估中介机构进行评估。如无特殊原因，处置价格不得低于评估价格。

    对外投资的转让，其信息披露应按《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部第3号令)规定执行。其它资产出售的信息披露可参照前述资产公开招租或对外投资的转让信息披露的渠道和期限执行。资产出售应按规定订立合同或协议，并按规定报备。   

    (二)资产报废：因不可抗力和其他原因造成资产毁损的，申请报废的资产应按规定的审批权限报批或报备。经批准报废的资产按有关规定清理回收。

    (三)资产报损： 区属单位资产管理部门应查明资产损失原因，分清责任，对由于个人原因造成的资产损失应落实赔偿责任，扣除赔偿部分以后的资产损失按规定的审批权限报批或报备。经批准报损的资产按有关规定进行处置。

(四)资产调拨：区属单位分立、撤销、合并、改制及隶属关系发生改变时，应当对其占有、使用的国有资产进行清查登记，编制清册，报区政府审核批准，并及时办理资产转移手续。

(五)由区属部门或单位因工作需要使用区属单位管理的经营性资产，应由使用单位报请区政府批准。

    第二十四条  区属单位资产管理部门在申报国有经营性资产处置时，应根据不同情况提交下列文件、证件及资料。

    (一)能够证明资产价值或权属的有效凭证，如产权证书、购置发票等复印件；    

    (二)具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据；

    (三)单位分立、撤销、合并、隶属关系改变等情况下处置国有资产的，须提供撤销、合并、分立的批文；

    (四)审批部门认为需要提供的其他资料。

    第二十五条  财务处理和资产变更登记：

    (一)财务处理：经区政府和主管部门批准的资产处置，凭批准文件和合同、协议等有关凭证调整有关资产帐目。按权限由单位自行处置的资产，凭单位内部审批意见和合同、协议等有关凭证调整有关资产账目。

(二)资产变更登记：资产受让单位凭调拨文件和相关资料到权属登记注册等相关部门办理产权变更登记或过户手续。

第四章  经营性资产收益管理

    第二十六条  经营性资产的租金、承包费和资产处置收入由区属单位财务部门负责收取并申报纳税,并及时通过财政非税收入系统缴入区财政专户。

第二十七条  区属单位资产管理部门对拖欠租金或承包费的承租人以电话、短信、微信等形式进行催缴，拖欠2个月（含2个月）的承租人或承包人进行书面通知催缴，若承租人或承包人仍未在规定期限内缴纳的，将启动法律程序进行追缴。   

第五章  经营性资产租赁期内转租、退租管理

第二十八条  租赁期内转租是资产承租人因经营不善等原因无法继续经营，将承租的资产转租他人的行为；租赁期内退租是资产承租人因经营不善等原因无法经营将资产退还区属单位的行为。

（一）转租管理

    1．承租人进行转租必须向区属单位资产管理部门提出书面申请，管理部门在1个月内给予承租人答复。

2．经审核同意承租人转租的，承租人应支付违约金，违约金为剩余租期租金总和的7%。

3．承租未满6个月或租赁期不足6个月的资产，禁止转租。

（二）退租管理

    1．承租人退租必须提前2个月向区属单位资产管理部门提出书面申请。

2．经审核同意承租人退租的，在结清租金、水电费、物业费等相关费用以及2个月期满后，解除租赁合同并退还房产；2个月期间内寻找到新承租人的，原承租人也可立即解除租赁合同并退还房产。

3．符合退租条件的，按照实际使用租期收取租金，并退还租赁押金，不收违约金；不符合条件的退租行为则严格按照租赁合同中违约条款执行。

第六章  其他规定

第二十九条  禁止承租人对其所使用的经营性资产进行结构性的改造装修。承租人确因经营需要进行重大装饰装修的，在不影响租赁资产及附属设施结构安全和周边环境的前提下，须事先以书面方式征得区属单位资产管理部门同意，并依法报消防、规划建设和公共安全等相关管理部门审批同意后方可实施。

    第三十条  经营性资产的日常维护、维修由使用人自行负责。经营性资产的结构性维修由使用人向区属单位资产管理部门提出，经现场核查认为符合维修条件的，按区属单位修缮相关规定执行。

第三十一条  区纪检监察部门应加强对区属单位资产管理部门经营性资产对外租赁、承包、处置等情况进行监督检查，保证国有资产管理体制改革和规范管理工作健康有序地开展。

第三十二条  以往规定与本办法内容不一致的，以本办法为准。

第三十三条  本办法由区财政局及区城发集团负责解释。

第三十四条  本办法自发文之日起执行。